호주 부동산 투자 상위 1%의 기준과 부동산 투자 수익을 극대화하는 방법

호주에서 부동산 투자자들은 몇 채의 부동산에 투자하고 있는지 살펴 보았습니다.

다음은 ATO 자료입니다.

호주의 전체 가구수는 9.8 million 이고요.

그 중 부동산 투자자 비율은 약 23% 정도 됩니다. ​ 부동산 투자자 중에서 1채에만 투자한 분은 71%, 2채에 투자한 분은 19%로 전체 투자자 중 90%가 한 두채의 부동산에 투자하고 있습니다. 6채 이상 투자한 사람은 투자자들 중에서도 상위 1% 이고요. ​ 호주의 전체 가구수 기준으로 하면 4채 이상 투자한 경우 상위 1%라고 할 수 있네요. ​ ​

하지만 호주에서는 많은 부동산 투자자들이 현금 흐름에서 손실을 보고 있는 것으로 나타났습니다.​ 80% 이상 융자를 받아 투자를 하니 당연한 결과이지요.

조사에 따르면 호주 부동산 투자자들 중 40%는 neutral 또는 postivie 현금 흐름이라고 하고요. 60%는 은행에 내는 이자 대비 렌트비 수익이 낮아 손실이 발생하는 negative gearing 상태 라고 합니다. 물론 네게티브 기어링 상태라고 하더라도, 디프리에이션(Depreciation)에 의한 손실이지 실제 현금 흐름상의 손실이 아닐 수도 있지만요.

​ 호주 부동산 투자자들의 연령대별 분포를 보면 위 표와 같은데요. 호주에서 부동산에 투자하면 처음부터 포지티브 현금 흐름을 내는 경우는 극히 드물 것입니다. 특히 rural 지역이 아니고 대도시 위주로 투자하였거나, 주택 가격 대비 렌탈 일드(rental yield)가 상대적으로 낮은 하우스에 투자하였다면요. ​

장기적으로 보유하여 주택의 가치와 렌트비가 상승하면서 네게티브에서 점차 neutral 또는 positive로 나아갈 수 있습니다. 표의 연령 그룹에서는 연령대가 높아질수록 positive 비율이 높을거라고 생각합니다. 60세 이후에 은퇴시기가 되면 기존 투자 주택 일부를 정리해 다른 주택의 융자금을 다 갚고 포지티브 현금 흐름 상태로 만드는 것이 대부분 투자자들의 목표일 테니까요. ​

​ 그때까지 호주 부동산 투자 시에는 네게티브 기어로 손실이 발생하는 상황에서 오래 버틸 수 있는 전략이 중요하다고 하겠습니다. 호주 정부는 부동산 투자자의 네게티브에 대한 절세 혜택을 제공하는 몇 안되는 나라 중 하나이지요. 이런 절세 혜택을 최대화 하는 방법으로 투자 부동산을 유지해 나가야 할 거구요. 은행 융자 상품 및 repayment 방식도 투자 부동산에 맞도록 구성해야 할 것입니다. ​ ​ 투자 부동산에 대한 보유와 융자는 나의 실거주 부동산과는 다르게 접근하는게 맞습니다. ​ 실거주 부동산은 융자를 빨리 상환하여 융자 없는 내 집으로 만드는 것이 좋지요. 반면 투자 부동산은 내 생활에 부담되지 않는 선을 유지하고 최대한 절세 혜택을 받으며 오래 보유할 수 있는 전략이 필요합니다.

그것이 네게티브 현금 흐름을 결국 버티지 못하고 중간에 부동산을 팔아야만 하는 상황에 직면하지 않는 방법이고요. 장기적으로 보유함으로서 투자 부동산의 수익을 극대화할 수 있는 방법입니다.

(당신의 행복 파트너, 하이홈론 파이낸스)