은행 벨류에이션은 왜 낮게 나오는가

일반적으로 주택 구매자의 35% 정도가 구매 가격보다 은행 벨류가 낮게 나온다는 통계가 있습니다.

특히 요즘처럼 부동산 시장이 핫하여 재융자 고객님들의 기대치가 높은 경우는 은행 벨류가 기대보다 낮게 나오는 경우가 많습니다. 올해 진행된 고객들의 경우 50% 이상의 고객이 은행 벨류가 구매 가격이나, 고객님들의 기대보다 낮게 나오고 있는 실정입니다.

왜 그런 걸까요?

은행은 매우 보수적인 조직입니다.

은행 벨류에이션은 은행의 위험 완화를 목적으로, 은행에 최대 이익이 되고 손실은 최소화할 수 있도록 설계된 것입니다.

따라서 은행의 위험 평가 기준에 따라 은행의 입맛에 맞게 보수적으로 가치가 평가되는 경향이 있습니다.

[뭉크의 절규] - 은행의 벨류가 낮게 나와 절망적인 우리의 심리상태를 잘 표현한 작품(?)

은행에서 언더벨류(undervalue)가 나는 이유는 몇가지로 요약해 볼 수 있습니다.

1. 주변에 주택 공급이 많은 경우입니다. 대단지 아파트 공급이나 택지 개발이 영향을 줄 수 있습니다.

2. 현재 부동산 시장 상황입니다. 얼마나 호황이고 불황인지가 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 은행은 집을 팔아야만 하는 최악의 위험으로부터 자신들을 보호하기 위해 최대한 보수적으로 접근합니다. 예를 들면 50 스퀘어미터 미만의 아파트나 서비스 아파트처럼 타겟층이 제한적인 경우 은행 벨류가 더 낮게 나올 수 있습니다.

4. 주택 가격 대비 융자금이 80% 이상으로 높은 고위험군의 융자에 대해서는 벨류도 낮게 나올 수 있습니다.

5. 은행의 벨류는 지난 3-6개월간 근처의 주택 판매 가격을 고려하여 결정되는데요. 주변에 비슷한 주택 판매가 제한적이고 없는 경우 은행 벨류도 낮게 나올 수 있습니다.

6. 하나의 타이틀 안에 여러 property가 있는 경우도 언더벨류의 이유가 될 수 있습니다.

7. 이 외에도 해당 주택 주변에 위험 시설이 있는 경우 등 은행의 벨류에 영향을 미치는 여러 요소가 있습니다.

반면 부동산 중개인의 시장가(market appraisal)는 자신들이 판매 가능한 가격으로 형성되기 때문에, 은행 벨류보다는 더 낙관적으로 나오는 경향이 있습니다. 따라서 은행벨류 가격이 반드시 내 집의 시장가와 일치하는 것은 아닙니다.

은행들은 전문 벨류에이션 업체에 하청을 주어 벨류에이션을 하는데요.

벨류에이션도 사람이 하는 일이다 보니 언더벨류(undervalue)가 나는 경우 다른 벨류에이션 업체를 이용하는 다른 은행에 다시 벨류에이션을 신청해 볼 수도 있습니다. 은행에 따라 5~15% 정도 벨류 금액의 차이가 나기도 합니다.

꼭 명심해야 하는 점이 있다면, 계약서에 사인 먼저 하기 전에 융자 전문가와 사전 승인을 받고 계약하고자 하는 주택에 대해 은행 벨류를 먼저 확인해 보시라는 것입니다.

은행 벨류가 낮게 나오는 경우, 그 차액을 낼 여윳돈이 없다면 낭패를 볼 수 있기 때문입니다.

원하는 주택을 찾고 사인하기 전에 은행에 원하는 만큼 융자가 가능한지, 은행벨류가 제대로 나오는지를 융자 전문가와 확인하고 승인 받는 것이 순서상 늘 먼저임을 꼭 기억해 주세요.

(by 당신의 행복 파트너, 하이홈론 파이낸스)